Agenda item

Cyflwynodd Mark Hand yr adroddiad ac atebodd gwestiynau’r Aelodau, gyda chyfraniadau ychwanegol gan Ian Bakewell a’r Aelod Cabinet Bob Greenland.

Her:

Mae pobl ag anableddau yn cael eu cynrychioli'n anghymesur ymhlith y rhai sy'n ceisio tai cymdeithasol. Mae Llywodraeth Cymru wedi dweud y dylai'r gymysgedd rhwng tai cymdeithasol a thai marchnad dorfol fod yn 45%/55%, dywed Stats Cymru 47%/53%, ond yn y 5 mlynedd diwethaf mae Sir Fynwy wedi cyflawni 18%/82%. Dywed yr adroddiad fod angen i ni adeiladu 467 o dai fforddiadwy bob blwyddyn, a fyddai hefyd yn golygu adeiladu 2128 o dai marchnad dorfol, gan ddilyn y gymhareb 18-82. Sut mae hynny'n gyraeddadwy a beth yw'r ysgogiad ar gyfer cynyddu cymhareb tai cymdeithasol?

Nid oes modd cyflawni 2000+ o gartrefi bob blwyddyn, ac ni ddefnyddir cymhareb Llywodraeth Cymru yn unman yng Nghymru fel targed CDLl. Mae'r FfDC, a elwir bellach yn Gymru'r Dyfodol 2040, yn sôn am yr angen i 47% o'r cartrefi a adeiladwyd fod yn fforddiadwy, am 5 mlynedd gyntaf eu hoes. Mae hefyd yn sôn am y twf hwnnw'n cael ei gyfeirio'n bennaf at Gasnewydd a'r cymoedd. Mae'r safleoedd hynny'n llai dichonol nag yn Sir Fynwy. Bydd yn amhosibl i'r ardaloedd hynny heb gymhorthdal cyhoeddus trwm. Mae'r gweinidog yn hyrwyddo cynnwys safleoedd fforddiadwy dan arweiniad tai mewn cynlluniau datblygu lleol. Y ffaith galed yw bod lefel y tai fforddiadwy rydyn ni'n siarad amdanyn nhw ymhell islaw'r hyn mae'r Asesiad o'r Farchnad Dai Lleol (LHMA) yn ei ddweud.

Y polisi Dyrannu Tai a'i anghytgord â'r adroddiad cyfredol: dywed y cyntaf, os oes gan rywun gynilion sy'n fwy na £16k, y cânt eu rhoi ym Mand 4, sy'n golygu i bob pwrpas na fyddant byth yn cael tai cymdeithasol. Ond dywed yr adroddiad hwn fod angen blaendal o £30k o leiaf, ac incwm o £48.5k, i allu fforddio eiddo lefel mynediad. Mae'r ddwy ffaith hynny yn groes i'w gilydd. A wnaeth y ddwy adran weithio gyda'i gilydd ar hyn?

Do, rydym yn cydweithio'n agos iawn, ac mae'r ddau bolisi wedi'u hysgrifennu gan yr un adran. Derbyniodd y Pwyllgor Dethol Oedolion y newid polisi ychydig fisoedd yn ôl. Roedd angen adolygu'r adran adnoddau ariannol. Gweithir y polisi ar sail targedu'r rhai sydd â'r angen mwyaf. Mae yna adran yn y polisi sy'n ymwneud â chael digon o adnoddau ariannol ac felly, gellir dadlau, bod angen is am dai cymdeithasol. Gwnaethom nifer o newidiadau yn yr adran honno. Gwnaethom gynyddu swm yr arbedion i £16k a'r trothwy incwm i £45k, a gwnaethom gynyddu'r band o gwmpas hynny. Yn y polisi newydd, byddai rhywun ym Mand 4, yn hytrach na Band 5. Fe wnaethom hefyd adeiladu yn y cafeat na fyddem yn cyfrif incwm budd-dal neu gyfandaliad o, er enghraifft, adael y Lluoedd Arfog. Roedd y ffigurau y daethom iddynt yn seiliedig ar brisiau eiddo cyfartalog Sir Fynwy. Ystyriaeth bwysig arall yw nad ydym bob amser yn siarad am brynu eiddo ond hefyd cael mynediad i eiddo rhent. Dim ond yn gymharol ddiweddar y mae'r polisi newydd wedi bod ar waith - gallwn ei adolygu wrth inni symud ymlaen.

Mae'r adroddiad yn sôn bod angen 467 o dai fforddiadwy'r flwyddyn ond nid yw'n sôn am y nifer yn y CDLl - y nifer flaenorol oedd 960 o dai fforddiadwy.

Nid yw'r Asesiad Marchnad Tai Lleol yn nodi lefel y tai fforddiadwy sydd eu hangen yn y CDLl - maent yn ddwy ddogfen ar wahân - ond mae'n rhan o'r sylfaen dystiolaeth. Mae'r LHMA yn dangos bod angen 467 o dai fforddiadwy'r flwyddyn arnom dros y 5 mlynedd nesaf i fynd i'r afael â'r angen a nodwyd. Daw talp o hynny o’r broses gynllunio, daw rhai o bethau fel gwasanaeth Gosod Sir Fynwy, a chorddi blynyddol cartrefi fforddiadwy, gyda phobl yn symud allan. Ond, mae'r 467 yn rhan o'r wybodaeth a ddefnyddiwn ar gyfer y CDLl.

Mae yna rai pobl sengl yn chwilio am dai cymdeithasol. Mae wedi bod yn arfer arferol prynu eiddo ar sail incwm ar y cyd, a fyddai'n lleihau'r cymarebau yn sylweddol.

Bydd, rydym yn siarad am y gymhareb incwm i bris t? gan dybio mai pryniant cyflog sengl ydyw ond hyd yn oed os yw rhywun yn tybio bod dau berson a bod y ddau yn ennill, mae prisiau tai yn dal i fod yn fwy na 3 gwaith yr incwm cyfartalog ar y cyd. Felly mae'r her honno gennym o hyd. Byddai pobl ar incwm gweddol ar y cyd yn dal i gael trafferth cael morgais am £300k yn cychwyn, a chael y blaendal heb ecwiti. Mae'r her ychwanegol o renti'r sector preifat yn eithaf uchel, felly mae'n anodd byw o ddydd i ddydd ac adeiladu'r blaendal.

Nid oes unrhyw beth yn yr adroddiad am niferoedd ystafelloedd gwely. Mae galw un ystafell wely ar hyn o bryd yngl?n â phobl ifanc ddigartref. Mae'n bosibl bod galw dwy ystafell wely am bobl oedrannus sy'n dymuno lleihau, galw tair ystafell wely am gyplau ifanc a allai gychwyn teuluoedd. A oes unrhyw gydlynu rhwng y gwahanol anghenion a'r mathau o annedd?

Mae yna lawer o wybodaeth yn yr LHMA (t14-18) sy'n edrych ar ofynion a galwadau maint ystafelloedd gwely, ac yn nodi rhai heriau eraill. Yn y farchnad dai, byddai cartref cychwynnol fel arfer yn d? fflat neu deras, ond mae pris cyfartalog ein fflatiau yn uwch na phris cyfartalog pob math o eiddo ym Mlaenau Gwent, ac mae pris cyfartalog eiddo teras yn Sir Fynwy yn uwch na'r cyfartaledd ar gyfer pob math o eiddo yn Nhorfaen a Chasnewydd. Felly mae'n anoddach mynd ar yr ysgol honno yn Sir Fynwy nag mewn awdurdodau cyfagos. Mae hyn yn poeni llawer ohonom. Mae'r mater maint ystafell wely yn bwysig ar gyfer meddwl am yr hyn rydyn ni'n ei adeiladu wrth symud ymlaen. Gyda'r datblygiadau cyfredol, gallwn nodi'n union yr hyn y mae angen i'r gyfran fforddiadwy fod fesul ardal: nifer y fflatiau un ystafell wely, tai dwy ystafell wely, ac ati.

Beth fydd canlyniad hyn mewn perthynas â'r CDLl?

Rydym yn cynnig cynnwys yn y CDLl bolisi ynghylch cymysgedd tai ar gyfer sector y farchnad. Ar hyn o bryd, rydym yn rheoli'r elfen tai fforddiadwy. Fel rheol, bydd datblygwyr yn adeiladu'r hyn y gallant ei werthu: yn Sir Fynwy, bydd unrhyw beth yn gwerthu, felly maent yn naturiol yn symud tuag at yr eiddo sengl 4 ystafell wely oherwydd bod elw uwch. Rydym yn gweithio tuag at y ddadl bod angen ymyrraeth arnom i hynny, er mwyn adeiladu rhai cartrefi marchnad llai - fel arall bydd bwlch rhwng pobl sy'n gymwys i gael tai fforddiadwy a phobl na allant fynd ar yr ysgol.

Mae yna ddiffyg adnoddau ar gyfer swyddogion. Mae pobl ifanc mewn gofal yn dod yn ddigartref - rhaid mynd i'r afael â hyn ar frys. Yn syml, nid ydym yn adeiladu digon o dai cymdeithasol na fforddiadwy. Dylai'r cydbwyllgor hwn ofyn i'r Cabinet ddechrau'r broses o adeiladu ein tai ein hunain - mae'r sector preifat wedi methu'n arw.

Hoffem adeiladu ein tai ein hunain ond dim ond ar ôl i ni gael CDLl newydd i gynyddu ein darpariaeth o dai cymdeithasol y gallwn wneud hynny (ar gyfer gweddill y CDLl hwn, mae ein holl dai ar y gweill a chânt eu hadeiladu.) Y CDLl nesaf felly yw'r amser i gyflogi'r cwmni datblygu. Mae'r cwmni datblygu yn ymwneud â sefydlu ar gyfer y dyfodol pan fydd y cyflenwad tir yno, a phrosiectau iddo symud ymlaen. Mae'r adroddiad sy'n mynd i'r Cabinet yn awgrymu mai ffordd o ddechrau yw gyda chynllun posib yng Nghil-y-coed. Bydd aelodau'n gallu gweld yr adroddiad a'r cynnig. Yr her yr ydym yn ei chael, ac yn ein trafodaethau â landlordiaid cymdeithasol cofrestredig, yw y byddent yn adeiladu mwy pe bai mwy o dir ar gael. Felly mae'n dibynnu ar y CDLl, yr hyn rydyn ni'n ei roi ynddo, a sut rydyn ni'n cydbwyso'r lefel honno o dwf â chynaliadwyedd ac isadeiledd.

Yn y CDLl sydd ar ddod, mae'n rhaid i ni hoelio'r addewidion gan ddatblygwyr sy'n cytuno ar nifer y tai fforddiadwy ond yna newid eu meddwl yn nes ymlaen yn y broses. Dangosodd y safleoedd eithriad y gall y datblygwyr ei wneud. Os ydym yn adeiladu ein cartrefi ein hunain, bydd yn bwysig rhoi arian rhent o'r neilltu, ar ôl treuliau, i ddarparu cynhaliaeth ag ef.

Mae angen i ni sicrhau bod y datblygiadau hyn yn hyfyw. Mae'n rhaid i ni ei wneud yn gytbwys a sicrhau bod y cymunedau'n gytbwys o ganlyniad. Mae'n rhaid i ni gydnabod, o ganlyniad i brosiectau tai cymdeithasol y 60au, fod gennym bellach rai ystadau cyn-gyngor mawr iawn mewn lleoliadau eithaf anghysbell weithiau, a rhai materion cymdeithasol o'u cwmpas. Rydyn ni'n edrych nawr i gael mwy o gydbwysedd a chael y gymysgedd yn iawn. Rhaid i ni hefyd gofio anghenion isadeiledd y sir.

O ran y cwmni datblygu, yr argymhellion sy'n mynd i'r Cabinet yr wythnos nesaf yw: 1. bod y Cabinet yn cytuno i'r cynigion i gychwyn prosiect i adeiladu cartrefi cost isel ar y safle ger Ysgol Gyfun Cil-y-coed, a 2. bod y Cabinet yn cytuno i barhad y cynllunio ar gyfer y cwmni datblygu fel y gellir ei weithredu pan sicrheir cyfleoedd neu biblinell cyflenwad tir, a bod y gofyniad am gwmni datblygu yn gyfiawn ac yn ofynnol yn ôl y gyfraith.

Pam rydyn ni'n methu ar safleoedd eithriad?

Mae dwy agwedd. Mae yna bolisi sy'n caniatáu ar gyfer safleoedd eithriad gwledig - felly gallem adeiladu tai fforddiadwy 100% ar gyrion pentrefi, ac o bosibl agweddau ar y rheini ar gyfer grantiau. Maent yn brin yn dod ymlaen, yn bennaf oherwydd hyfywedd. Nid yw hynny'n unigryw i Sir Fynwy. Gwnaethom geisio mynd i'r afael â hynny i raddau gyda'r CDLl hwn, trwy gael 60-40 o safleoedd (60% o dai fforddiadwy). Mae hynny wedi bod yn llwyddiant cymysg, ac yn gymysgedd o faterion yn ymwneud â'r rhai nad ydyn nhw wedi gweithio. Er enghraifft, ar y safleoedd llai, dim ond ychydig bach o isadeiledd y mae'n ei gymryd i fynd o'i le er mwyn iddynt beidio â bod yn hyfyw. Mae sawl un arall wedi stopio oherwydd bod gan y tirfeddianwyr eu llygaid ar werthoedd preswyl nad oes modd eu cyfiawnhau, ac yn farus. Pwynt y safleoedd hynny yw dod â thai ymlaen na fyddai’n digwydd fel arall. Byddwn yn ceisio anfon neges gref yn y CDLl newydd oherwydd bydd unrhyw un o'r safleoedd hynny nad ydynt wedi digwydd yn cael eu dad-ddyrannu - ni fyddant yn mynd yn ôl i'r cynllun oni bai bod amgylchiadau eithriadol. Byddant yn mynd yn ôl i werth tir amaethyddol. Cyfeiriodd y Cynghorydd Harris at y ffaith bod gennym bolisi yn fyr i edrych ar safleoedd y tu allan i'r CDLl yn seiliedig ar y cyflenwad tir tai 5 mlynedd. Roeddent yn cyflawni 35% o dai fforddiadwy ond mae'r polisi hwnnw wedi dod i ben. Cafwyd neges glir iawn o gais Rhaglan fod Llywodraeth Cymru yn cefnogi dull a arweinir gan gynllun ac ers hynny wedi newid polisi cenedlaethol felly nid oes gennym gyflenwad tir tai 5 mlynedd wedi'i fesur yn yr un ffordd ag o'r blaen. Mae rhesymeg i hyn ond mae'n rhoi bwlch pryderus inni rhwng cyflawni a gorffen y cynllun cyfredol, a'r safleoedd cynllun newydd a ddaw ymlaen yn 2023.

Crynodeb y Cadeirydd:

Mae cefnogaeth gyffredinol gan y pwyllgor i symud ymlaen gyda'r adroddiad hwn, ac i greu cwmni datblygu ar yr adeg briodol, gan glymu gyda'r CDLl. Rhoddir crynodeb llawnach o'r cyfarfod i'r Cadeirydd/Cadeiryddion fynd ag ef i'r Cabinet yr wythnos nesaf.

Nododd Tony Crowhurst nad yw'r farchnad dorfol yn meddwl am bobl anabl yn ddigonol pan ddylunnir tai ac ystadau, a sylwodd na all pobl anabl gael rhenti preifat hefyd, gan na fydd landlordiaid yn gwneud yr addasiadau angenrheidiol i'w heiddo. Cynigiodd y Cynghorydd Brown y dylid cynnwys sylw mewn perthynas â goblygiadau prynu person sengl, yn hytrach na chwpl.