Agenda item

Gwnaethom ystyried yr adroddiad ar y cais a gyflwynwyd i'w gwrthod am un rheswm.

 

Cyflwynwyd y cais i'r Pwyllgor Cynllunio ar 3^ydd Medi 2019.  Yn y cyfarfod hwn, penderfynodd y Pwyllgor ohirio'r broses o ystyried y cais er mwyn caniatáu i swyddogion adolygu'r argymhelliad.   Roedd hyn mewn ymateb i wybodaeth a dderbyniwyd oddi wrth yr Adran Gwaith a Phensiynau ar ddydd Llun 2^il Medi 2019.  Roedd yr Adran Gwaith a Phensiynau wedi cadarnhau bod prydles newydd 10 mlynedd wedi'i llofnodi ar gyfer yr adeilad cyfan ym mis Rhagfyr 2017, ac roedd yn cwmpasu'r cyfnod o 2 Ebrill 2018 i 1 Ebrill 2028. Roedd opsiwn torri gan y tenant yn unig ar 31 Mawrth 2023.

 

Ni ystyrir bod y cynnig yn cydymffurfio â gofynion Polisi E1 ac felly ni fyddai'n llwyddo i ddiogelu tir cyflogaeth presennol rhag datblygiadau amgen.

 

Roedd asiant yr ymgeisydd, Mr R. Chichester, yn bresennol yn y cyfarfod drwy wahoddiad y Cadeirydd ac amlinellodd y pwyntiau canlynol:

 

·         Ers y cyflwyniad gwreiddiol mae'r cynllun wedi esblygu i drafodaethau rhagweithiol swyddogion proffesiynol yr Awdurdod Cynllunio Lleol a Chomisiwn Dylunio Cymru.

 

·         Mae'r cynlluniau diwygiedig yn adlewyrchu'r holl amrywiadau y cytunwyd arnynt ar gyfer y datblygiad arfaethedig.

 

·         Mae'r cynllun diwygiedig yn ddatblygiad deniadol a chynaliadwy sy'n ceisio adfywio adeilad sy'n bodoli eisoes o fewn Ardal Gadwraeth y Fenni.

 

·         Argymhellwyd y dylid cymeradwyo'r cais yng nghyfarfod y Pwyllgor Cynllunio ym mis Medi 2019.  Fodd bynnag, ar ôl cael sylwadau hwyr gan yr Adran Gwaith a Phensiynau, cadarnhawyd bod y brydles ar yr adeilad wedi'i hadnewyddu.  Felly, roedd yr Awdurdod Cynllunio Lleol wedi gohirio ystyried y cais er mwyn adolygu'r arsylwadau hwyr.

 

·         Yn dilyn yr adolygiad hwn, mae'r Awdurdod Cynllunio Lleol bellach yn credu na fydd y cais yn cydymffurfio â Pholisi E1 y Cynllun Datblygu Lleol (CDLl) ac mae wedi cyflwyno argymhelliad ar gyfer gwrthod y cais.

 

·         Mae'r ymgeisydd yn anghytuno â safiad yr Awdurdod Cynllunio Lleol ac yn dadlau, er gwaethaf sylwadau hwyr y tenantiaid presennol, y byddai'r cynllun arfaethedig yn glynu wrth Bolisi E1 ac na fyddai'n rhagfarnu'r tenantiaid presennol.

 

·         Nid yw'r ymgeisydd yn amau bod y tenantiaid wedi adnewyddu eu prydles ar yr adeilad presennol 12 mis yn ôl.  Fodd bynnag, mae angen deall cyd-destun a hanes adnewyddu'r brydles a'r cais cynllunio a gyflwynir i'r Pwyllgor heddiw.

 

·         Cyflwynwyd y cais gydag estyniad arfaethedig a throsi'r adeilad i fflatiau preswyl i'r Awdurdod Cynllunio Lleol ym mis Rhagfyr 2016 yn dilyn cadarnhau'r tenantiaid o'u bwriad i adael yr adeilad oherwydd lleihau'n raddol gofynion y busnes.  Ategwyd hyn gan y ffaith bod y perchenogion wedi methu sicrhau tenantiaid ar gyfer llawr cyntaf ac ail lawr yr adeilad am oddeutu 14 mlynedd er eu bod yn mynd ati i farchnata'r lloriau gydag asiantau lleol.

 

·         Oherwydd sawl cais i'r Awdurdod Cynllunio Lleol ynghylch cynllun a hyfywedd yr adeilad, mae'r cais wedi cymryd bron i dair blynedd i'w benderfynu.

 

·         Mae'r Awdurdod Cynllunio Lleol wedi cefnogi'r newid yn y defnydd o'r safle hwn i ddefnydd preswyl.

 

·         Yn ystod y broses ymgeisio a sawl wythnos cyn i'r tenantiaid adael yr adeilad, cysylltodd y tenantiaid â'r ymgeisydd a gofyn am estyniad i'r brydles gan eu bod yn dal i adolygu statws yr adeilad yn y lleoliad hwn ac nid oeddent wedi penderfynu ar mangreoedd amgen addas.

 

·         Roedd y tenantiaid felly wedi negodi prydles newydd am ddeng mlynedd gydag adolygiad pum mlynedd o gyfreithiau torri.  Nid oedd yr ymgeisydd yn ymwybodol ar y pryd y byddai adnewyddu'r brydles yn rhagfarnu'r cais.

 

·         O ystyried ansicrwydd sefyllfa'r tenant, roedd yr ymgeisydd yn ymwybodol y gallai'r tenantiaid dorri eu prydles neu gallent gytuno i derfynu'r brydles ar unrhyw adeg gyda'r perchennog.   Mae hyn yn parhau i fod yn bosibilrwydd realistig.

 

·         Roedd yr ymgeisydd yn meddwl y byddai unrhyw ganiatâd cynllunio a oedd ar ddod yn rhoi sefyllfa wrth gefn am bum mlynedd iddo pe bai'r tenantiaid yn torri neu'n terfynu eu prydles, pan fyddai'r cymal torri/adnewyddu yn dod i ben o fewn pedair blynedd.

 

·         Anogwyd y Pwyllgor i gefnogi'r cais o ystyried ei leoliad amlwg o fewn yr ardal gadwraeth.  

 

·         Ni fyddai mater y caniatâd cynllunio yn rhagfarnu sefyllfa bresennol y tenant gan fod ganddo brydles ar waith y gellir ond ei therfynu gyda chytundeb y ddau barti.

 

·         Yng ngoleuni'r wybodaeth a ddarparwyd, mae'r ymgeisydd o'r farn bod y cais yn bodloni gofynion Polisi E1 a pholisïau perthnasol eraill o fewn y CDLl.

 

 

Dywedodd yr Aelod lleol ar gyfer Grofield, sydd hefyd yn Aelod o'r Pwyllgor Cynllunio, wrth y Pwyllgor:

 

• Roedd hon yn ardal breswyl yn y gorffennol.   Roedd diffyg darpariaeth parcio yn yr ardal hefyd yn bryder i'r trigolion.

 

• Mae uchder yr adeilad yn peri pryder i breswylwyr, yn arbennig, estyniad y to mansard. Ystyriwyd y byddai'r estyniad arfaethedig yn gwneud yr adeilad yn rhy uchel ar gyfer yr ardal gyfagos.

 

 

Ar ôl ystyried yr adroddiad a'r safbwyntiau a fynegwyd, nodwyd y pwyntiau canlynol:

 

·         Roedd hon yn ardal breswyl yn y gorffennol.   Roedd diffyg darpariaeth parcio yn yr ardal hefyd yn bryder i'r trigolion.

 

·         Mae uchder yr adeilad yn peri pryder i breswylwyr, yn arbennig, estyniad y to mansard. Ystyriwyd y byddai'r estyniad arfaethedig yn gwneud yr adeilad yn rhy uchel ar gyfer yr ardal gyfagos.

 

·         Roedd yn siomedig na fyddai unrhyw gyllid o dan Adran 106 ar gyfer tai fforddiadwy pe bai'r cais yn cael ei gymeradwyo. Fodd bynnag, nodwyd bod yr ymgeisydd wedi darparu'r adroddiad dichonoldeb cywir a welwyd gan y Prisiwr Dosbarth.  Felly, pe bai'r cais wedi'i gyflwyno i'r Pwyllgor gydag argymhelliad i'w gymeradwyo, ni fyddai wedi'i gyflwyno ag argymhelliad i dderbyn arian Adran 106 yn seiliedig ar asesiad llawn y Prisiwr Dosbarth.

 

·         Ni ddangoswyd bod y defnydd o gyflogaeth wedi'i ddadwneud.

 

·         Nid yw'r addasiad arfaethedig yn eistedd yn dda o fewn y strydlun.

 

·         Ni ymgynghorwyd â Cadw, gan fod yr heneb restredig yn fwy na 170 metr o'r safle.

 

Fe'i cynigiwyd gan y Cynghorydd Sirol G. Howard a'i eilio gan y Cynghorydd Sirol S. Woodhouse y dylid gwrthod cais DC/2016/01342 ar y seiliau canlynol:

 

·         Byddai'r cynnig yn golygu colli safle cyflogaeth busnes presennol sy'n dal i fod yn addas ac wedi'i leoli'n dda ar gyfer defnydd cyflogaeth ac sy'n dal i fod â defnydd hyfyw o waith busnes ar gyfer y safle.  Felly, byddai'r cynnig yn methu â diogelu tir cyflogaeth presennol rhag datblygiadau amgen yn groes i feini prawf (a) ac (c) Polisi E1 y Cynllun Datblygu Lleol mabwysiedig.

 

·         Nid yw dyluniad ac ychwanegiad y llawr ychwanegol yn gydnaws â'r olygfa strydlun.

 

Ar ôl cael ei roi i'r bleidlais, cofnodwyd y pleidleisiau canlynol:

 

O blaid gwrthod                       -           12

Yn erbyn gwrthod                   -           0

Ymatal                         -           2

 

Cafodd y cynnig ei dderbyn.

 

Penderfynwyd y dylid gwrthod cais DC/2016/01342 ar y seiliau canlynol:

 

·         Byddai'r cynnig yn golygu colli safle cyflogaeth busnes presennol sy'n dal i fod yn addas ac wedi'i leoli'n dda ar gyfer defnydd cyflogaeth ac sy'n dal i fod â defnydd hyfyw o waith busnes ar gyfer y safle.  Felly, byddai'r cynnig yn methu â diogelu tir cyflogaeth presennol rhag datblygiadau amgen yn groes i feini prawf (a) ac (c) Polisi E1 y Cynllun Datblygu Lleol mabwysiedig.

 

·         Nid yw dyluniad ac ychwanegiad y llawr ychwanegol yn gydnaws â'r olygfa strydlun.